Kauf einer Immobilie (privat oder geschäftlich)?

[plopp]

Hey,

mal eine Frage, die nichts mit Domains zu tun hat, aber mit der sich vielleicht schon der ein oder andere auseinandergesetzt hat oder es noch wird.

Ich bin als Geschäftsführer meiner GmbH (ist wichtig für den Sachverhalt) aktuell auf der Suche nach einer Immobilie zum Kauf. Da ich nahezu ausschließch von Zuhause aus arbeite, stellt sich mir nun folgende Frage:

Ist es besser die Immobilie als Privatmann zu kaufen/finanzieren oder hat es Vorteile und wenn ja welche, den Kauf über die GmbH zu tätigen?

Mich würden eure Einschätzungen und Erfahrungen dadrüber interessieren.

 

[mr.brown]

Also ich würde sie als Privatmann kauf und an die GmbH vermieten.

 

[monte]

Ich vermute, Du bist zu 100% Eigentümer der GmbH? Zwei Argumente will ich einwerfen:
1. Sofern Du nicht mit Deinem Privatvermögen mit unterschreibst, wird der GmbH die Bank keine Hypothek einräumen.
2. Die Immobilie stellt im Regelfall kein Risiko da, dass plötzlich der Wert gegen Null fällt. Die Risikobeschränkung ist ja häufig der Sinn einer GmbH.

Ergo spricht viel dafür, die Immobilie privat zu kaufen. Ausser, mögliche steuerliche Aspekte lassen keine andere Wahl zu.

Gruß monte

 

[O. Jemineh]

Soll die Immobilie auch privat oder ausschliesslich gewerblich genutzt werden?

Deiner Frage entnehme ich, dass du finanzieren möchtest/musst.
Bekommst du als GmbH so einen Kredit? Dann erübrigt sich vllt die weitere Frage.

 

[Abrufkredit]

Ich denke, die Sorgen mit der Finanzierung hat Plopp nicht.

Ich seh das Problem mit rechte Tasche in die linke Tasche. Was du als GmbH als Ausgaben ansetzen kannst, musst du als Privatmann als Einnahmen versteuern. Da kann dir nur der Steuerberater helfen.

Ich selbst setze als Privatmann anteilig die Arbeitszimmerkosten um. Das mit der GmbH und Vermietung wäre mir einfach zu viel Arbeit. Ob sich da der Aufwand lohnt ?

 

[plopp]

Hey,

also die Fiannzierung sollte sowohl al Privatmann, als auch über die GmbH nicht das Problem werden. Mir geht es dabei eher darum, möglichst steuersparend vorzugehen.

Die Wohnung würde sowohl privat als auch betrieblich genutzt werden. Wie das Verhältnis der gewerblichen Nutzung wäre, hängt ganz von der Wohnung ab.

 

[vadder]

Ich stimme Mr. Brown zu....im vorgeschlagenden Scenario könntest du Aufwände geltend machen (zumindest für den an die GmbH vermietenden Teil) und gleichzeitig wäre die Immobilie vor einer Insolvenz geschützt.

In keinem Fall würde ich die Immobilie über eine GmbH kaufen die operativ tätig ist...auch wenn die Zahlen noch so gut ist ;-)

 

[Domaingott]

Wichtiger ist, dass beim Verkauf der Immobilie, wenn sie im Privatvermögen ist, zwischenzeitliche Wertsteigerungen (die fast immer eintreten) nicht zu versteuern sind, wenn man das Grundstück 10 Jahre im Privatvermögen gehalten hat --> § 23 EStG. Darum geht es. Bei einer GmbH muss beim Verkauf die Wertsteigerung versteuert werden (Versteuerung sog. "Scheingewinne").

Jedenfalls das Grundstück sollte in das Privatvermögen. Das Haus kann evtl. in das Geschäftsvermögen aufgenommen werden (sind zwei unterschiedliche Wirtschaftsgüter, auch wenn rechtlich eine Einheit).

Gruß
DG

 

[McDot]

Wenn die GmbH die Immobilie kauft, in der du auch wohnen wirst, musst Du als Privatperson anteilig Miete an die GmbH bezahlen. Imho auch steuerlich ein großer Nachteil, denn Du musst die Miete aus versteuerten Einnahmen bezahlen und die GmbH hat wiederum dadurch mehr Einnahmen zu versteuern.

Ich denke Du fährst besser geschäftlich wie auch privat (zumindest langfristig), wenn Du die Immobilie Privat kaufst und anteilig der GmbH vermietest.

Eine sinnvolle Alternative wäre eventuell eine Umwandlung in GmbH und Co. Kg. Also die Kg ist die Besitzgesellschaft (von Immobilie und auch Domains) und die GmbH kümmert sich um das operative Geschäft (ohne dabei eigene Besitztümer zu riskieren).

 

[cumaru]

Also ich würde sie als Privatmann kauf und an die GmbH vermieten.

Hi,

Meiner Meinung nach, macht es weder steuerrechtlich noch finanziell absolut keinen Sinn, als Privatperson zu kaufen und an die GmbH zu vermieten. Umgekehrt (GmbH vermietet und zahlt Steuern) wäre noch denkbar, aber so wie Du vorschlägst.....

Kannst Du es eventuell genauer beschreiben, warum Du es so machen würdest?

 

[oppo]

Hi,

Meiner Meinung nach, macht es weder steuerrechtlich noch finanziell absolut keinen Sinn, als Privatperson zu kaufen und an die GmbH zu vermieten.

nicht unbedingt, oben genanntes ist sehr zu empfehlen wenn er zb selbst baut, dann kann er nämlich auch aus sämtlichen baukosten für die gewerbeeinheit die ust ziehen. mindert somit anfangs die ausgaben drastisch. von der miete (mieteinnahmen) muss natürlich dann aber auch die ust fortwährend abgeführt werden an das fa. instandhaltungs-, reparaturkosten usw für das vermietete gewerbe kann man dann auch absetzen. in welchem verhältnis er das tut entscheidet zb die private konstellation. bei ehepaaren zb eine grundstücksgemeinschaft.
bei einem späteren verkauf muss entsprechend vom erlös, anteilig von der gewerbeeinheit auch die ust abgeführt werden, sofern innerhalb 10 jahre?
bei einem verkauf nach 10 jahren glaube ich?, dass dies keine steuern auslöst - hier liegt aber die anerkennung zu grunde, dass kein gewerblicher grundstücks-/immohandel vorliegt. die behandlung als privatvermögen liegt erfahrungsgemäß dann vor, wenn die grundstücksgemeinschaft für das objekt die anlagen „vermietung und verpachtung“ zusammen mit der feststellungserklärung eingereicht hat und das finanzamt auch so veranlagt hat.

wenn man langfristig wohnen und arbeiten in "einer einheit" plant finde ich o.g. modell sehr gut, unangenehm wirds wenn du mit deinem gewerbe raus gehst wegen vergrößerung, pleite oder ähnlichem und dir aber nen "fremden" gewerbemieter suchen muesstest.
natürlich nur meine private und persönliche meinung und keine steuerliche beratung, um die eigentliche frage verbindlich zu klären würde ich dringend raten sich an fachleute (steuerberater, finanzamt) zu wenden, nur diese stellen können eine entsprechend verbindliche und fundierte beratung leisten. bei so einem vorhaben sollte das eigentlich logisch sein.

 

[m0f]

Ich rate dir davon ab, mit einer operativ tätigen GmbH ein Grundstück plus Immobilie zu kaufen. Jede noch so gut laufende Firma kann sich von jetzt auf gleich in Schieflage begeben, und dann rutschen alle Werte in die Insolvenzmasse.

 

[kilzn]

irgendwie wird mir noch nicht ganz ersichtlich was vor und Nachteile der jeweiligen sind.

z.b. seh ich die Vorteile einer GmbH:

- während der Finanzierung und einem möglichen Einnahmeverlust der GmbH (von der Kai ja auch lebt) ist er Privat geschützt

- Umbau und Ausbaumassnahmen kann die GmbH zu 100% tragen -> er kann sich die Bude gestalten wie er möchte

- die GmbH kann eine wesentlich teurere Wohnung nehmen, da Privat ja aus Privatgeldern sprich versteuert bezahlt wird .. die GmbH kann es von den Einnahmen bezahlen

- ich weiß nicht genau wie es bei der Preisbindung aussieht, aber die Miete müsste er in einem gewissen Rahmen doch selbst festlegen können? evtl. Mietkauf ohne das Risiko und die Zinsen einer Finanzierung

- Mieteinnahmen aus der Bürovermietung an Privat müssten ebenfalls wieder versteuert werden -> bei größeren Einnahmen müsste dann eh eine Firma gegründet werden ?!

ich bin jetzt kein Fachmann .. aber das wären Überlegungen die ich bei einem Kauf anstellen würde, wenn ich alleiniger Gesellschafter wäre

 

[Domaingott]

bei einem verkauf nach 10 jahren glaube ich?, dass dies keine steuern auslöst - hier liegt aber die anerkennung zu grunde, dass kein gewerblicher grundstücks-/immohandel vorliegt. die behandlung als privatvermögen liegt erfahrungsgemäß dann vor, wenn die grundstücksgemeinschaft für das objekt die anlagen „vermietung und verpachtung“ zusammen mit der feststellungserklärung eingereicht hat und das finanzamt auch so veranlagt hat.

Wenn du es in Betriebsvermögen nimmst fallen bei einem Verkauf selbstredend Steuern an.

Was du meinst ist der Fall, dass du es im privatvermögen hälst. Dann ist eine Wertsteigerung nach 10 Jahren nicht mehr steuerpflichtig. Vorher sog. "Spekulationsgewinn" (§ 23 EStG). Das ist auch der maßgebliche Nachteil.

Was das "geschützt" durch GmbH angeht, gibt keine Bank einen Kredit ohne ausreichende Sicherheiten. Hat die GmbH also kein größeres Vermögen wird sie ohnehin einen Schuldbeitritt des Geschäftsführers oder Gesellschafters persönlich fordern. Also schwaches Argument.

Was das "Ziehen" der Umsatzsteuer angeht, kann man - glaube ich - auch als Privatmann bei einer Vermietung an seine GmbH zur Umsatzsteuer optieren. Dann kann man die auch ziehen, ohne dass man das Grundstück in die GmbH einbringt.

Also nach allem was ich weiß ist es eigentlich stets nachteilig, wenn die GmbH das Grundstück oder Gebäude kauft. Es dürfte sich lohnen, da einen Steuerberater zu Rate zu ziehen.

 

[Adomino]

Also nach allem was ich weiß ist es eigentlich stets nachteilig, wenn die GmbH das Grundstück oder Gebäude kauft. Es dürfte sich lohnen, da einen Steuerberater zu Rate zu ziehen.

Wenn es nach dem geht, dürfte es keine Immobilien-Investoren geben.

Harry

 

[m0f]

- während der Finanzierung und einem möglichen Einnahmeverlust der GmbH (von der Kai ja auch lebt) ist er Privat geschützt

Wenn der Verdacht nahe liegt, dass es dazu kommen kann, dann wird die Bank mindestens einen Bürgen aus der Gesellschaft fordern.

- ich weiß nicht genau wie es bei der Preisbindung aussieht, aber die Miete müsste er in einem gewissen Rahmen doch selbst festlegen können? evtl. Mietkauf ohne das Risiko und die Zinsen einer Finanzierung

Dazu gibt es eindeutige Regelungen. Ich kann mich nur noch bruchstückhaft erinnern, da ich mich 2006 letztmals damit "beschäftigt" habe. Die Miete darf nicht überdurchschnittlich hoch oder niedrig angesetzt werden.

 

[STEPHAN]

Beachte die MwSt Regelungen.

 

[Trixi.com]

Hey,

mal eine Frage, die nichts mit Domains zu tun hat, aber mit der sich vielleicht schon der ein oder andere auseinandergesetzt hat oder es noch wird.

Ich bin als Geschäftsführer meiner GmbH (ist wichtig für den Sachverhalt) aktuell auf der Suche nach einer Immobilie zum Kauf. Da ich nahezu ausschließch von Zuhause aus arbeite, stellt sich mir nun folgende Frage:

Ist es besser die Immobilie als Privatmann zu kaufen/finanzieren oder hat es Vorteile und wenn ja welche, den Kauf über die GmbH zu tätigen?

Mich würden eure Einschätzungen und Erfahrungen dadrüber interessieren.

Die gleiche Frage hat sich mir gestellt, als ich mein Haus gekauft habe, welches ich zu einem Drittel geschäftlich nutze...gut - ich bin in Spanien steuerpflichtig...aber im Prinzip ist es Wurscht. Ich nutze unsere Hütte allerdings nicht als Base-Camp, sondern als Nebenschauplatz.

Am Ende habe ich es so gemacht, dass ich das Haus privat gekauft habe (Altersvorsorge etc.)...wenn meine Biz-Bude den Bach runtergeht, kann mir das Haus keiner nehmen.

Teile des Hauses (der geschäftlich genutzt wird), wird per Mietvertrag der GMBH in Rechnung gestellt und gut ist.

Ich bin da sehr simpel gestrickt und habe mich weniger von steuerlichen Aspekten leiten lassen, sondern von der Tatsache, dass GMBHs auch den Besitzer wechseln können oder den Bach runter gehen...aber da das Haus auch zum Grossteil eben privat genutzt wird, dann doch eher aus der privaten Tasche bezahlt wird.

M.E. kommt es darauf an, wie Du die Immobilie nutzen wirst. Dass Du als GmbH hauptsächlich von zu Hause arbeitest ist m.E. nicht der Punkt. Die Frage ist: Wie wichtig ist die Immobilie für Dich / Familie / Frau / Kinder.

Wenn sie 100 % geschäftlich genutzt wird, weil Du Single bist und de facto nur irgendwo ne Matraze hast: Auf die GmbH.

Wenn Du aber wirklich da wohnst etc....und da irgendwo nen Homeoffice drinne hast und die Immobilie auch brauchst, wenn die Firma pleite geht: Dann auf privat.

So hab' ich es jedenfalls gemacht. Finanzierung ist ja kein Problem, weil unsere Bank das Privatkonto im Auge hat und auch die Firmenkonten und ja wissen, wie das zusammenhängt und man sich quasi selbst das Gehalt gibt...die sehen doch meine Gehaltszahlung von Firmenkonto A auf Privatkonto B....

M.E. kann man Deine Frage nicht pauschal beantworten...sicher ist auch nicht zu vernachlässigen, wer die Partner in einer GmbH sind etc...bei mir ist es meine Frau...insofern sehr einfach.

Die 800 Tacken Hypothek bekomme ich auch zusammen, wenn meine Firma pleite geht und meine Familie und ich haben auch weiterhin nen Dach überm Kopp.

Das waren meine Gedanken, als ich entschied, das auf Privat laufen zu lassen.

Also ich würde das nicht nur aus steuerlichen Aspekten betrachten, sondern auch Szenarien "Was wäre wenn" einbauen. GmbH's kommen und gehen und sind vergänglich...aber irgendwo willst Du ja verlässlich Deinen Popo betten.

....kann aber auch sein, dass ich das zu "einfach" sehe.

Gruss

Gerald

 

[zaphod]

Ist es besser die Immobilie als Privatmann zu kaufen/finanzieren oder hat es Vorteile und wenn ja welche, den Kauf über die GmbH zu tätigen

Hallo,

ich würde auch davon abraten, die Immo über eine operative GmbH zu kaufen. Der Grund wurde schon genannt: Bei der GmbH gehört die Immobilie zur Hatungsmasse und ginge im Fall des Falles mit den Bach runter. Und jedes Unternehmen birgt numal das sprichwörtliche Unternehmerrisiko...

Bleibt als Alternative der Kauf im Privatvermögen und die anschließende Vermietung an die GmbH. Das ist steuerlich erstmal kein Nachteil. Die Miete kann man im Rahmen des Ortsüblichen ein wenig flexibel gestalten. Die GmbH hat denn Betriebsausgaben und Du Mieteinnahmen. Dagegen kannst Du die anfallenden Kosten (Zinsen, Abschreibung, etc.) als Aufwand geltend machen, was ggf. erstmal zu Entlastungen auf der privaten Steuerebene führt.

Umsatzsteuerlich ist es wurscht, weil Du i.R.d. Vermietung USt in Rechnung stellen kannst. Die GmbH zahlt die Miete zzgl. USt und kann das als Vorsteuer geltend machen. Im Gegenzug führst Du die USt an das FA ab, kannst aber die VoSt aus Eingangsumsätzen (ggf. Anschaffung, Reparaturen, etc.) ebenfalls abziehen.

Ein Problem gibt es aber, das hat Domaingott schon angesprochen: Grds. wäre ein Verkauf der Immo nach Ablauf von 10 Jahren (Spekulationsfrist) steuerfrei. Die Vermietung an die GmbH führt in Deiner Konstellation steuerlich sehr wahrscheinlich aber zu einer sog. "Betriebsaufspaltung". D.h., das Finanzamt stuft die Vermietung nicht als Vermietung ein, sondern als Gewerbebetrieb. Das liegt daran, dass Du sowohl bei der Immo als auch bei der GmbH die Mehrheit (vermutlich jeweils 100%) hältst und damit Deinen Willen durchsetzen kannst.

Die Einkünfte unterliegen damit auch der Gewerbesteuer. Das dürfte nicht tragisch sein, weil es einen vermutlich ausreichenden Freibetrag (24.500 €) gibt. Blöd ist aber, dass die Immobilie in einer Betriebsaufspaltung steuerverhaftet bleibt. Das heißt, wenn Du sie nach mehr als 10 Jahren verkaufst, mußt Du einen dabei entstehenden Gewinn versteuern.

Vermeiden kann man das, wenn man auf einer Seite (GmbH oder Immo) noch jemanden mit rein nimmt und ggf. Stimmrechtsbeschlüsse fasst. Das sollte man sich aber sehr gut überlegen.

Gruß

Zaphod

 

[plopp]

Ich danke euch allen für eure Informationen!

Am besten wird es dann für mich sein die Immobilie komplett privat zu kaufen und nicht an die GmbH zu vermieten.

Oder in ein Land zu ziehen, was es einem nicht so komplziert macht darin zu leben und zu arbeiten